Земельные вопросы: участки, границы

Гражданка М-ва владеет земельным участком площадью 13 соток на праве долевой собственности с мужем по половине доли. Соседи М-вой владеют земельным участком площадью 14 соток. Позади обоих участков имеется пустующая земля государственной собственности, предназначенная в качестве проезда для хозяйственных и пожарных нужд, которую гражданка М-ва и ее соседи использовали совместно.

В 2010 г. соседи, не известив М-ву, провели межевание пустующего участка и на основе межевого плана в 2011 г. бесплатно получили право собственности на данный участок. По словам соседей, участок был присоединен в порядке уточнения границ. После этого площадь участка у соседей увеличилась до 20 соток.

Гражданка М-ва обратилась с исковым заявлением о признании незаконным самовольного захвата земли и предоставления доступа на незаконно захваченную землю. Через участок соседей проходит водопровод, но соседи забор не поставили.

В свою очередь, соседи также обвинили М-ву в захвате земель государственной собственности с северной стороны. По их словам, захваченный М-вой участок используется как огород, без правоустанавливающих документов, при этом фактически М-ва с мужем на своем участке не проживают.

Вопросы юристу.

1. Имели ли право соседи без согласия М-вой и ее мужа провести межевание и присоединить земли государственной собственности?

2. Каков порядок получения участка земли, находящегося в государственной собственности?

Ответ юриста.

1 вопрос

Согласно ст. 39 Федерального закона № 221- ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно ч. 8 вышеуказанной статьи в случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями, либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.

Согласно ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ, либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.

Из слов М-вой неясно, существовало ли такое извещение и была ли М-ва поставлена в известность о предстоящем межевании соседнего участка. Возможно, что в момент межевания она с мужем находилась вне садового участка и поэтому не имела возможность согласовать границы межевания.

 2 вопрос

Минимальные размеры участков различного назначения устанавливаются региональными законами, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса РФ.

В то же время, в силу п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона № 221-ФЗ основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка является увеличение (в результате данного кадастрового учета) площади этого земельного участка относительно содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о площади на величину более, чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ предусматривает, что кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании межевого плана, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и воспроизводящий определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (ч. 1, 7 - 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ).

Таким образом, бесплатно присоединить к участку в порядке уточнения границ разрешается не более 10 процентов его площади, указанной в документах о предоставлении участка.

В этом случае регистрирующий орган вообще должен был отказать в регистрации данного земельного участка. Таким образом, соседи не имели права на захват земли в порядке уточнения границ земельного участка.

Предоставление земельных участков в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления. При этом орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта Федерации, муниципальная собственность).

Способы предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в ст. 30 Земельного кодекса РФ без предварительного согласования и с предварительным согласованием мест размещения объектов. Общее правило действующего земельного законодательства – возмездное приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством.

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие виды прав на земельные участки:

1) собственность,

2) постоянное (бессрочное) пользование,

3) пожизненное наследуемое владение,

4) сервитут (ограниченное вещное право пользования чужим участком),

5) аренда участков,

6) безвозмездное срочное пользование.

Учитывая, в соответствии с п.п. «в» п. 1 ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов случаи бесплатного предоставления земельных участков могут быть предусмотрены не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов.

Земельным Кодексом РФ предусмотрены следующие случаи бесплатного получения участков гражданами:

-если гражданин имеет земельный участок в фактическом пользовании с расположенным на нем жилым домом, который был приобретен им в результате сделки, совершенной до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. «О собственности в СССР» (п. 4 ст. 3 Федерального Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ»);

-если гражданин имеет право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненно наследуемого владения на участок, то он может бесплатно переоформить его в собственность, но только один раз (п. 5 ст. 20 ЗК РФ);

-если у гражданина изымается участок для государственных или муниципальных нужд, то взамен он получает равноценный участок бесплатно (п. 1 ст. 63 ЗК РФ);

Бесплатное получение земельных участков гражданами предусмотрено также некоторыми федеральными законами, например Федеральным Законом от 09.01.1997 г. № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы» (в ред. от 28.12.2004 г.) – статья 3; Законом РФ от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы».

Возмездное получение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности может осуществляться путем проведения торгов (в форме аукциона или конкурса), либо без их проведения путем продажи участка или заключения договора аренды участка.

Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками происходит согласно ст. 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ. При этом часть положений, установленных данными статьями, будет распространяться на участников земельных правоотношений только с 1 октября 2005 г.

Кроме того, следует учесть, что Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков (в части, не противоречащей ЗК РФ).

До 1 октября 2005 г. исключительно на торгах предоставлялись:

-земельные участки в собственность для строительства (ст. 30 ЗК РФ);

-земельные участки сельскохозяйственного назначения (ст. 10 Федерального Закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

После 1 октября 2005 г. вступили в силу новые положения ЗК РФ, в соответствии с которыми только на торгах также будут предоставляться в собственность и в аренду земельные участки для жилищного строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, а также исключительно на торгах будет продаваться право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Без проведения торгов производится:

1) продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);

2) продажа или передача участков в аренду гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

3) продажа участков арендаторам участков (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);

4) предоставление в аренду участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, т.е. при наличии проекта (ст. 30 ЗК РФ);

5) предоставление участков в иных установленных законом случаях.

 Как было сказано выше в соответствии с действующим земельным законодательством в данном случае проведение торгов необязательно.

Земельный участок предоставляется в следующем порядке:

-выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (в соответствии с процедурой, установленной в ст. 31 ЗК РФ). Суть данной процедуры состоит в том, что заинтересованное лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка, а соответствующий орган в установленном законом порядке обеспечивает выбор участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства;

-проведение работ по формированию участка;

-государственный кадастровый учет участка;

-непосредственное принятие решения о предоставлении участка (в порядке ст. 32 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов.

Как было сказано ранее в данном случае проведение торгов обязательно. Земельный участок предоставляется в следующем порядке:

-проведение работ по формированию участка (подготовка проекта границ, определение его разрешенного использования, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы);

 -государственный кадастровый учет участка;

 -непосредственное проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. При этом в виде исключения допускается передача земельных участков в аренду без проведения торгов при одновременном соблюдении следующих условий: a) организатором торгов была произведена предварительная и заблаговременная публикация сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, б) имеется только одна заявка (заявление) на участие в торгах. Земельный участок в данном случае будет передан в аренду только на основании заявления заинтересованного лица на участие в торгах;

 -подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

В соответствии со ст.60 ч.1 п.2 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Таким образом, самовольное межевание будет признано незаконным, поскольку площадь захваченного участка в порядке уточнения границ превышает 10 % от его площади. Кроме того, М-ва и ее муж не были извещены о проведении собрания заинтересованных лиц о согласовании местоположения границ земельного участка.

В то же время М-ва не сможет требовать устранения нарушения её права на основании того, что на присоединенном участке проходит водопровод, поскольку соседи не огородили захваченный земельный участок, следовательно, в данном случае нельзя говорить о нарушении их прав на передвижении по данному участку в силу ст. 262 ГК РФ. Суд должен отказать в рассмотрении заявления ввиду отсутствия спора о праве, но не вправе прекратить производство по делу, поскольку такого основания для прекращения, как отсутствие предмета спора, ст. 220 ГПК РФ не предусматривает.

На основании вышеизложенного законных оснований для владения и пользования спорным земельным участком у соседей не имеется, в связи с чем суд должен обязать регистрирующий орган восстановить положение, существовавшее до захвата земельного участка соседями и восстановить участок, существовавший в пределах прежних границ.

 Скворцов Алексей Валерьевич, консультант правового отдела ФСС по УР, 8-950-175-32-59