Налог на прибыль

Арендатор сдал в аренду весь имущественный комплекс полностью в аренду. В договоре аренды указано, что любой ремонт осуществляется за счет Арендатора. Но потом было принято решение, что часть косметического ремонта выполнит сам Арендодатель. При этом обе организации взаимозависимы, а о компенсации ремонта речь не идёт.

Вопрос

Может ли Арендодатель поставить стоимость этого ремонта на затраты и уменьшить налог на прибыль?

Ответ специалиста

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

ст. 616, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) {КонсультантПлюс}

По общему правилу капитальный ремонт должен проводить за свой счет арендодатель, а текущий - арендатор, если в договоре не предусмотрен другой вариант <23>.

Если арендатор по собственной инициативе провел капитальный ремонт в арендуемом им помещении, а арендодатель стоимость такого ремонта ему не компенсировал, то налоговики могут посчитать, что арендатор оказал арендодателю безвозмездную услугу. В таком случае проверяющие оценят ее по рыночной стоимости, начислят арендодателю налог с полученного дохода, пени и штраф. А арендатору снимут расходы на ремонт, начислят НДС с безвозмездной передачи (если арендатор - плательщик НДС) и штрафные санкции <24>.

Если арендодатель провел текущий ремонт в переданном арендатору помещении без получения от него возмещения, то бесплатную услугу получил арендатор. У арендодателя исключат расходы на текущий ремонт и начислят ему НДС (если арендодатель - плательщик НДС), а арендатору начислят налог с полученного дохода, оцененного по рыночной стоимости.

Как снизить риски. Изначально при заключении договора аренды предусмотреть такое распределение затрат на ремонт, которое удовлетворит обе стороны. А также установить, в какие сроки или с какой периодичностью должен проводиться текущий и капитальный ремонт. Если в течение срока аренды возникают отклонения от условий договора, то подписать дополнительное соглашение об этом.

Но если претензии по поводу безвозмездной передачи работ уже предъявлены проверяющими и в договоре ничего про ремонт не сказано, то можно попробовать отстоять свою позицию в суде.

В обосновании необходимости проведения арендатором капитального ремонта помещения, предоставленного ему в аренду, важно показать, что он действовал в своих интересах, а не в интересах арендодателя <25>. Например, ремонт был необходим арендатору после затопления, чтобы помещение можно было нормально эксплуатировать. И поэтому проведение капитального ремонта арендатором оправданно. Или арендатор получил какие-то дополнительные выгоды. Например, ему было выгодно провести капитальный ремонт:

- из-за получения приоритетного права на заключение договора аренды;

- из-за снижения величины арендной платы;

- из-за установления более длительного срока аренды и др.

В подкрепление своей позиции можно приложить переписку с арендодателем, в которой обсуждались выгодные условия.

Настаивая на том, что в проведении текущего ремонта сданного в аренду помещения был заинтересован именно арендодатель, аргументируйте это коммерческим интересом прежде всего самого арендодателя, направленностью его действий на получение дохода. Например, арендодатель хотел повысить привлекательность объекта аренды для пролонгации договора на тех же условиях или с повышением размера арендной платы.

<24> подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154, п. 8 ст. 250, п. 16 ст. 270, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ; Постановление АС ЗСО от 14.06.2019 N Ф04-1570/2019; Письмо Минфина от 01.02.2011 N 03-03-06/1/51.

Статья: Аренда помещения: налоговые и финансовые риски (Катаева Н.Н.) ("Главная книга", 2019, N 21) {КонсультантПлюс}

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан проводить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). Так, например, текущий и капитальный ремонт транспортного средства без экипажа, полученного по договору аренды, обязан проводить арендатор, а не арендодатель (статья 644 ГК РФ). Кроме того, при аренде предприятия (то есть имущественного комплекса, включающего различные строения, сооружения) обязанность проводить текущий и капитальный ремонт также полностью возлагается на арендатора (статья 661 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды на арендатора могут быть возложены обязанности по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества и это обязательно должно быть отражено в договоре аренды. К аналогичному решению пришел ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 31.10.2011 по делу N А79-11647/2010.

Заметим, что при проведении проверок контролирующие органы обращают внимание на распределение обязанностей по ремонту имущества. Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте, то действует общее правило, установленное ГК РФ.

Если при заключении договора аренды стороны не рассмотрели вопрос о ремонте имущества, то порядок распределения обязанностей по ремонту можно отразить в дополнительном соглашении.

"Налог на прибыль организаций, доходы и расходы" (9-е издание, переработанное и дополненное) (Семенихин В.В.) ("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019) {КонсультантПлюс}

Из выше сказанного  делаем вывод, что в Вашем случае Арендодателю нельзя принять расход по косметическому ремонту помещений.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в августе 2020 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Данная консультация прошла контроль качества:

Рецензент - Бушмелева Галина Владимировна, профессор кафедры «Бухгалтерский учет и АХД» ИжГТУ им. М.Т. Калашникова