НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

О правомерности проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома и принятия решения о создании товарищества собственников жилья

Распечатать

Группа граждан, являющихся собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, обратилась с письменным коллективным обращением к юристу за разъяснением правомерности проведения в их многоквартирном жилом доме общего собрания собственников помещений и принятия решения о создании товарищества собственников жилья.

Из обращения можно выделить следующие поставленные вопросы:

1) Имеют ли право несколько (два или более) граждан собственников помещений инициировать проведение общего собрания;

2) Каков порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания;

3) Должны ли лица, инициировавшие проведение общего собрания, предоставить документы по вопросам, вынесенным на общее собрание, на ознакомление до проведения такого собрания;

4) Правомерно ли проведение заочного голосования в случае, если не проводилось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия и при наличии необходимого кворума;

5) Правомерен ли подсчет голосов собственников при голосовании путем определения и учета долей в праве общей собственности на общее имущество;

6) Законно ли указание в проекте устава товарищества собственников жилья о правомочии осуществления товариществом предпринимательской деятельности;

7) Правомерно ли требование о предоставлении персональных данных собственников помещений при проведении общего собрания и заполнении формы решения собственника по вопросам, поставленным на голосование;

8) Законно ли размещение в подвальных помещениях многоквартирного дома офиса в случае, если такое решение на общем собрании не принималось;

9) Каков порядок погашения долгов по оплате коммунальных услуг, образовавшихся на момент принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья.

10) Как установить факт принадлежности помещений в многоквартирном доме третьим лицам.

 

Ответы юриста

По первой группе вопросов (1 – 5) о правомерности собрания.

1) В соответствии с ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выступить с инициативой проведения общего собрания;

2) согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Таким образом, в случае, если общим собранием не принималось решение о возможности уведомления собственников помещений о проведении внеочередного общего собрания путем размещения соответствующего объявления в месте, доступном для всех собственников помещений в данном доме, каждый собственник в отдельности должен быть уведомлен о данном собрании заказным письмом, либо лично под роспись. Несоблюдение данного требования означает несоблюдение порядка организации общего собрания;

3) Исходя из ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ в случае если в повестку общего собрания включен вопрос о создании товарищества собственников жилья, собственникам помещений должна быть предоставлена возможность ознакомления с проектом устава создаваемой организации и с иными документами. Непредставление такой возможности незаконно.

4) Заочное голосование проводится только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, не было установленного законом кворума (ч.1 ст.47 Жилищного кодекса РФ). Первичное проведение заочного голосования незаконно.

5) На основании ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Исходя из данной нормы, собственники обладают на общем собрании не равным числом голосов, а право голоса каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество. Доля же в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается пропорционально размеру общей площади помещения, которое принадлежит данному лицу (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Обобщая ответы (1 – 5), следует сделать вывод, что процедура принятия решения о создании товарищества собственников жилья проведена с нарушением жилищного законодательства в части ненадлежащего уведомления собственников помещений о проводимом собрании, выбора способа организации общего собрания в форме заочного голосования, а также непредставления документов и материалов для ознакомления до проведения общего собрания, в том числе проекта устава товарищества собственников жилья.

6) О законности указания в проекте устава товарищества собственников жилья возможности предпринимательской деятельности для товарищества.

В п. 1.5 проекта устава товарищества указывается, что данная организация вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую предмету и целям деятельности, извлечение прибыли не является основной целью деятельности, прибыль не распределяется между членами товарищества.

Согласно ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации, в перечень которых входит в соответствии с ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья, могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Таким образом, вышеуказанные положения устава не противоречат требованиям ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ.

7) О правомерности требования о предоставлении персональных данных при проведении общего собрания и заполнении формы решения собственника по вопросам поставленным на голосование:

Согласно ч. 3 ст.47 Жилищного кодекса РФ в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

П. 2 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных» дозволяет обработку персональных данных в случае, если обработка необходима для достижения целей, предусмотренных законом (в рассматриваемом случае Жилищным кодексом РФ), для осуществления и выполнения возложенных законодательством Российской Федерации на оператора функций, полномочий и обязанностей. Следовательно, требование является правомерным.

8) О размещении одним из собственников помещений в многоквартирном доме офиса в подвальном помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвальные помещения являются общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности. Согласно толкованию жилищного и гражданского законодательства, которое дано судебными органами в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (п.п.5, 6), режим использования общего имущества здания определяется собственниками совместно на общем собрании; передача помещений, входящих в состав общего имущества, осуществляется по соглашению собственников. Таким образом, одно лицо не вправе единолично решать вопрос об использовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, права на помещения в котором принадлежат нескольким лицам.

9) О представленной информации по наличию задолженности в оплате услуг ЖКХ жильцами дома.

Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Исходя из ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 154 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ). Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору (в рассматриваемом случае - управляющей компании) пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (ч.14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

На основании изложенного, обязанность по оплате коммунальных платежей является персональной. Согласно ст. 309, 310, 408 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом; обязательство прекращается надлежащим исполнением. Согласно ч. 6 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Таким образом, задолженность собственника помещения в многоквартирном доме по оплате коммунальных услуг может быть взыскана управляющей компанией только с данного лица, иные лица ответственности по данным обязательствам не несут.

10) О принадлежности помещений в многоквартирном доме третьим лицам.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предоставляет выписки о наличии (отсутствии) зарегистрированных прав на недвижимое имущество из данного реестра. Соответственно, представить такие сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество может только данный орган.

 

В результате был подготовлен и передан группе граждан письменный ответ на их обращение, в котором, в частности, было указано следующее.

По вопросу законности процедуры проведения общего собрания рекомендовано обратиться в суд в случае, если граждане полагают, что принятым решением общего собрания нарушены их права и законные интересы с требованием о признании решения общего собрания незаконными (ч. 6 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

По вопросу о законности предпринимательской деятельности товарищества разъяснено, что указание в уставе товарищества на право занятия предпринимательской деятельностью не является нарушением законодательства.

По вопросу правомерности представления гражданами персональных данных при проведении общего собрания в письменном ответе гражданам содержится разъяснения законности такого требования ввиду положений ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных».

По вопросу размещения в многоквартирном доме в подвальном помещении офиса одним из собственников в письменном ответе на обращение разъяснено, что граждане вправе в случае, если полагают, что при распоряжении общим имуществом нарушены их права и законные интересы, обратиться в суд в порядке ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ с требованием об устранении нарушений прав владения, пользования и распоряжения данным имуществом.

Относительно задолженности по уплате коммунальных платежей перед управляющей компанией разъяснено, что обязанность по оплате коммунальных платежей является персональной. Таким образом, задолженность собственника помещения в многоквартирном доме по оплате коммунальных услуг может быть взыскана управляющей компанией только с данного лица, иные лица ответственности по данным обязательствам не несут; в случае создания товарищества собственников жилья долг на созданное товарищество не переносится и подлежит взысканию с гражданина, имеющего соответствующую задолженность.

По вопросу установления фактов принадлежности третьим лицам помещений в многоквартирном доме рекомендовано обратиться за предоставлением выписки из Единого государственного реестра прав в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

 

Юрист Пушина Ольга Леонидовна,

Консультация дана в ноябре 2011 г.

?>