Земельные вопросы: участки, границы

Гражданка Б. просит разъяснить процедуру заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося на территории садоводческого некоммерческого товарищества, при том, что лица, отчуждающие земельный участок, в настоящее время не имеют права отчуждать земельный участок, поскольку не вступили в права наследства.

Ответ юриста

В соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость (земельный участок) по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК) в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ГК определяет существенные условия договора купли-продажи земельного участка.

Так, согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 ГК предусматривает, что существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена. В договоре, купли-продажи земельного участка должна быть четко определена его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, неприменимы к договору купли-продажи земельного участка.

Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство продавца передать земельный участок покупателю считается исполненным после вручения, т.е. фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанность передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Поскольку лица, отчуждающие рассматриваемый земельный участок, в настоящее время не имеют права отчуждать его, поскольку не вступили в права наследства, то заявительнице Б. придется дождаться получения правообладателями земельного участка соответствующих документов, подтверждающих право собственности, и только после этого заключить договор купли-продажи участка, и далее зарегистрировать переход права собственности на земельный участок в надлежащем порядке.

Горькова Айгуль Агълямовна, начальник юридического отдела УК «АССО-строй»

Консультация дана в ноябре 2011 г.