НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

Спор между супругами о долях в квартире

Распечатать

Заявительница В. и её супруг, проживая в браке, совместно приобрели через ипотеку квартиру, которая была оформлена на троих собственников – на неё, супруга и одного ребенка (по 1/3 доли), при этом у нотариуса составлено обязательство (соглашение) со стороны супруга о том, что по окончании оплаты по кредитному договору (ипотеке) супруг зарегистрирует договор дарения своей доли квартиры на второго ребенка. Данное обязательство также было предоставлено в орган опеки. В 2016г. заявительница погасила задолженность по ипотеке, однако супруг уклоняется в передаче доли в жилом помещении и грозится данную долю продать третьим лицам.

 

Вопрос

Какие могут быть последствия при продаже им доли третьим лицам, насколько это возможно и как обязать его передать долю в квартире второму ребенку?

Ответ

Перед продажей своей доли супруг должен направить уведомление собственникам квартиры о преимущественном праве покупки его доли, в ином случае участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На основании п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с правилами ст.209 ГК РФ собственник имеет права владения, пользования, распоряжения и может быть ограничен в них лишь в случаях, установленных законом или договором, по смыслу правил ст.235 ГК РФ.

Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим по смыслу правил, регулирующих обязательственные отношения, в силу ст. 310 ГК РФ.

В силу п.3,4 ст. 60 СК РФ ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

В соответствии с п.3 ст.7 ФЗ от 29.12.2006г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: 1) улучшение жилищных условий; 2) получение образования ребенком (детьми); 3) формирование накопительной части трудовой пенсии для женщин, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона.

Согласно п.6 ст.10 Закона N 256-ФЗ, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться, в том числе на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

На основании п.4 ст.10 Закона N 256-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

К возникшим правоотношениям сторон (заявительница и её муж) подлежат применению названные нормы права, а также п.п. «ж» п.13 Правил направления денежных средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.07г. №862.

Из характера правоотношений следует, что у сторон и их детей в силу закона и договора возникла совместная долевая собственность, но имеется спор о выделе долей.

Можно прийти к выводу, что супруги приняли решение использовать средства материнского капитала для оплаты стоимости квартиры по обоюдному соглашению. Это подтверждается их обязательством, по смыслу которого договорились выделить доли в квартире всем детям.

Обязательства являются солидарными и должны быть исполнены. Односторонний отказ от их исполнения недопустим по смыслу правил ст.310 ГК РФ.

В соответствии с правилами закона, регулирующего правоотношения по использованию материнского капитала, средства выделялись семье в целом.

Названные выводы соответствуют правилам ст.245 ГК РФ, характеру фактически возникших правоотношений и нормам права, регулирующим долевую собственность.

Чтобы обязать супруга исполнить его соглашение юрист рекомендует предоставить данный документ (консультацию) для составления искового заявления о понуждении исполнить соглашение о передаче недвижимого имущества.

 

Консультация дана в ноябре 2017 г. в рамках Республиканского конкурса «Юрист-Профессионал 2017».

Консультант - Гатауллина Альфия Шаукатовна, генеральный директор ООО «Триада», тел. 89127542318

?>