Официальный поставщик КонсультантПлюс в Ижевске и Удмуртской Республике
Официальный поставщик КонсультантПлюс в Ижевске и Удмуртской Республике
Заявительница Н.Г. является членом садового товарищества. В текущем году на территории товарищества третьим (физическим) лицом были приобретены в собственность несколько садовых участков, которые в последующем были объединены в один участок с единым адресом. В течение летне-осеннего периода на данном участке велись работы по очищению территории от ветхих построек, насаждений, выравниванию уровня земли.
В октябре текущего года к председателю садоводческого товарищества обратился представитель юридического лица – застройщика с просьбой о разрешении подсоединения к электропроводам товарищества, предъявив разрешение на строительство десятиэтажного многоквартирного дома. Председатель отказал в просьбе представителя застройщика.
В этом же месяце члены товарищества обратились с заявлением в Администрацию О-го района г. Ижевска, Прокуратуру г. Ижевска, Прокурору УР и к главе УР с просьбой отзыва разрешения на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома на дачном массиве товарищества, считая, что данное разрешение на строительство выдано с нарушением действующего законодательства РФ. Кроме того, члены товарищества в своем заявлении указали на неправомерные действия работников застройщика:
Н.Г. пояснила, что все дачные участки приватизированы и в настоящий момент товарищество оформляет документы по приватизации в общую собственность проезжей части площади товарищества. В доказательство своих претензий Н.Г. предоставила только заявление, которое собственники товарищества направили на рассмотрение в Администрацию Октябрьского района г. Ижевска и Прокуратуру.
Вопросы.
Ответ юриста
Данный вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», санитарными правилами содержания территорий населенных мест, нормативными правовыми актами Удмуртской Республики – правилами застройки.
1. Согласно статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Отчуждение недвижимости установлено ГК РФ. Отчуждение недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд осуществляется по правилам установленными статьей 279 ГК РФ и действующим земельным законодательством РФ. Из чего следует, изъять земельный участок, находящийся в собственности, могут только на основании утвержденного генерального плана, уведомив собственника не менее, чем за один год о предполагаемом изъятии с предложением выкупа.
В случае, если собственник откажется от поступившего предложения, дело подлежит рассмотрению в суде по иску о выкупе земельного участка.
Таким образом, процедура изъятия земельного участка, находящегося в собственности, строго определена законом и оснований самовольного изъять у собственников товарищества, возражающих против возведения многоэтажного жилого дома, земельные участки нет.
2. пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) установлено: Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику осуществлять строительство.
п.4 статьи 51 ГрК РФ разъясняет, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
п. 7 ст. 51 ГрК РФ прописан перечень документов, которые застройщик должен предоставить к заявлению о выдаче разрешения на строительство.
Таким образом, если застройщиком соблюдены все требования и были представлены все документы, перечень которых установлен, то разрешение на строительство выдано на законных основаниях.
Полномочиями, по осуществлению контрольной функции по проверке предоставленных застройщиком документов и выдачи разрешения на строительство, наделена прокуратура, куда, собственно говоря, уже обратились собственники садового товарищества.
3. ст. 136 ч. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) указано, что товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко ….дачных домов с приусадебными участками или без них, если данные дома расположены на земельном участке, который имеет общую границу и в пределах которого имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более одного жилого дома.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества - ст. 144 ЖК РФ.
В п. 3 ст. 147 ЖК РФ указано, что правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
В ст. 149 ЖК РФ закреплены основные права председателя товарищества, среди которых прямого права на представление интересов от имени товарищества и членов товарищества нет. Имеется только ссылка на Устав товарищества.
Ст. 138 ЖК РФ установлены обязанности товарищества, к одним из которых относятся: принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательным пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом.
Таким образом, права, на определенные действия председателя товарищества, обязательно должны быть закреплены в Уставе товарищества собственников, но у обратившейся за консультацией Н.Г. Устава с собой не было.
Поэтому, отвечая на вопросы 3 и 4, запретить пользоваться проезжей частью на территории товарищества председатель и собственники не имеют права, поскольку это - общая дорога (общее имущество), запрет может быть установлен только на основании решения суда, а вот составить письменное соглашение о последующем благоустройстве и восстановлении проезжей части – имеет полное право.
О подключения застройщика к линиям электропередачи товарищества. Этот вопрос председатель товарищества вправе согласовать только с письменного согласия гарантирующего поставщика (электроснабжающей организации), согласно Постановлению Правительства РФ от 27.12.2004 г. № 861 (в ред. от 30.09.2015 г.) «Об утверждении правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг…».
О праве собственника объединить приобретенные им земельные участки. Собственник нескольких земельных участков имеет право их объединить. Для этого он предоставляет заявление об объединении земельных участков и присвоении ему единого почтового адреса. Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», собственник производит межевание – установление земельных границ единого участка, как требует ФЗ. О дате, времени о предстоящем межевании уведомляются все заинтересованные собственники прилегающих земельных участков. В случае неявки кого-либо из собственников организация, осуществляющая установление границ земельного участка, уведомляет письменно о необходимости в согласовании этих границ. Если же кто-либо из заинтересованных лиц не явился повторно, организация публикует в газете объявление об установлении границ земельного участка и по истечении 30 дней границы земельного участка считаются согласованными.
Рекомендации юриста.
В связи с тем, что Н.Г. предоставила недостаточно документов, можно рекомендовать следующее:
В отношении жидких масс, стекающих в водоем садоводческого товарищества, следует обратиться с письменным заявлением в территориальный отдел Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Удмуртской Республике, которое выдаст предписание в части проведения проверки ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». ФБУЗ проведет обследование, составит соответствующие протоколы осмотра и необходимые экспертизы. Таким образом, о нарушении застройщиком прав собственников садового товарищества либо отсутствии нарушения будут соответствующие документы.
Инсоляция определяется фактическими параметрами стройки, т.е. утверждать о нарушении прав собственников садовых участков по естественному освещению в настоящий момент нельзя, так как застройка участка не осуществляется. В данном случае должна быть проведена экспертиза проекта строительства дома (ст. 49 ГрК РФ), которая может указать наличие или отсутствие нарушений.
Кроме того, в последующем собственники садовых участков могут обратиться с заявлением о несоответствии выполняемого строительства строительным нормам и требованиям проекта стройки в государственный строительный контроль (ст. 54 ГрК РФ).
Поскольку председатель товарищества направил заявление в контролирующие органы г. Ижевска, Н.Г. было пояснено, что заявление рассматривается в течение 30 дней с даты регистрации заявления (ст. 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), в исключительных случаях срок может быть продлен, но не более, чем на 30 дней (п. 2 ст. 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ») о чем будет письменное уведомление на имя председателя товарищества.
Отмена разрешения на строительство находится в компетенции контролирующих органов, либо осуществляется в судебном порядке на основании искового заявления с предоставлением соответствующих доказательств.
Юрист Коротаева Наталья Геннадьевна, тел. 89124610561
Консультация была дана в ноябре 2015 г. в рамках конкурса «Юрист-Профессионал 2015»