НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

О величине взносов на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома и сроках проведения работ по капитальному ремонту

Распечатать

Сын гражданки Р. месте с семьей проживает в г. Камбарка УР в многоквартирном жилом доме, введенном в эксплуатацию больше 20-ти  лет назад, внутридомовые инженерные системы и другое общее имущество собственников нуждается в ремонте. Сын в течении трех лет платит взносы в фонд капитального ремонта и за это время никаких работ по капитальному ремонту в доме не проводилось.

 

Вопросы

Насколько правомерна величина взносов на капитальный ремонт, может ли собственник жилого помещения приостановить оплату этих взносов, и существуют ли иные более результативные с ее точки зрения варианты формирования этого фонда.

 

Ответ юриста

Согласно статье 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, отношения по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – «взнос на капитальный ремонт») и формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – «фонд капитального ремонта») относятся к сфере действия жилищного законодательства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. 

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

Принятие решений о выборе одного из двух способов формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете отнесено статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, несмотря на тот факт, что решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственниками помещений интересующего дома на общем собрании официально не принималось, его формирование в силу пункта 7 статьи 170 и пункта 1 статьи 181 ЖК РФ все равно осуществляется региональным оператором «по умолчанию».

Распоряжением Правительства УР от 21.04.2014 года № 247-р в Удмуртской Республике создан региональный оператор капитального ремонта – некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Удмуртской Республике».

На сайте http://kapremont18.ru/ подчеркивается, что региональный оператор создан с целью обеспечения проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на счетах регионального оператора, либо выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Несмотря на то, что права на денежные средства, находящиеся в фонде капитального ремонта принадлежат собственникам помещений, правовой режим их использования достаточно специфический и имеет строго целевой характер. Так, например собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения или возврата своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. Также, на эту долю нельзя обратить взыскание по долгам собственника помещения, она не входит в конкурсную массу в случае банкротства и в целом следует судьбе права собственности на такое помещение.

Статьей 156 ЖК РФ предписано, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности и других характеристик.

Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 23.05.2016 года №211 «О минимальном размере взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Удмуртской Республики на 2017 год» установлены следующие размеры минимального взноса на капремонт на 1 квадратный метр площади помещения в месяц:

- здания с лифтом, 5-этажные и выше – 7,3 рубля;

- здания без лифта, 7-этажные и ниже – 6,7 рублей. 

Исходя из представленной  Р. информации о сумме уплачиваемых денежных средств в качестве взноса в фонд капитального ремонта и общей площади квартиры было установлено, что размер взноса в платежных документах рассчитан верно.

Принятие нормативных правовых актов, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, на территории субъекта РФ отнесено к компетенции органов государственной власти этих субъектов, которыми устанавливается в частности порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, а также требования к этим программам.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная программа  капитального ремонта общего имущества  включает в себя перечень всех многоквартирных домов, перечень работ по капитальному ремонту, плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по каждому виду работ.

Кроме того, в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков его проведения органы государственной власти субъекта Российской Федерации обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Удмуртской Республике утверждена Постановлением Правительства Удмуртской Республики от «19» мая 2014 года № 186 (далее по тексту  – «Региональная программа»).

Основной целью данной Региональной программы является организационное и финансовое обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах в муниципальных образованиях, за исключением домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, домов блокированной застройки и многоквартирных домов, в которых расположено менее трёх квартир.

Программа сформирована на срок 30 лет (2014-2043г.г.), необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории Удмуртской Республики. Приложением к программе является адресный перечень многоквартирных домов для проведения капитального ремонта.

Программа сформирована для всех многоквартирных домов, находящихся на территории Удмуртской Республики вне зависимости от формы собственности помещений и выбранного способа управления в таких домах и будет реализовываться вне зависимости от того, какой способ формирования фонда капитального ремонта будет выбран собственниками помещений в многоквартирном доме.

Детальный анализ приложений к Региональной программе и Краткосрочного плана по реализации Региональной программы (утвержден Постановлением Правительства УР от 04.04.2016 года № 130) позволяет сделать следующие выводы:

Работы по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома в г. Камбарка, которым интересуется Р. запланированы: на период с 2022 по 2024 годы в части внутридомовых инженерных систем водоснабжения и электроснабжения, водоотведения; на период с 2034 по 2036 годы в части капитального ремонта фасада, внутридомовых инженерных систем теплоснабжения, газоснабжения; на период с 2040 по 2042 годы в части капитального ремонта крыши дома и фундамента. Капитальный ремонт подвальных помещений и систем противопожарной защиты не запланирован.

В Краткосрочном плане по реализации Региональной программы на период с 2016 по 2018 годы интересующий дом отсутствуют. Однако, общий анализ позволяет сделать вывод, что большая часть домов, капитальный ремонт которых запланирован в ближайшее время, в целом не превышает 1970 года введения в эксплуатацию.

Статьей 169 ЖК РФ предусмотрены случаи, при наступлении которых собственники помещений в многоквартирном доме больше не обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества. Указанные случаи можно отнести к тем ситуациям, когда дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу, а также принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом.

При этом, согласно пункту 8 статьи 170 ЖК РФ, Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

В соответствии со статьей 5 Закона УР от 22.10.2013 года № 64-РЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Удмуртской Республике» минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанный фонд на специальных счетах, должен составлять:

- при сроке эксплуатации многоквартирного дома более 20 лет с момента его ввода в эксплуатацию - 70 процентов от стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных региональной программой капитального ремонта для данного многоквартирного дома.

Необходимо, между тем, обратить внимание, что Региональной программой стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории Удмуртской Республики не установлена.

С учетом изложенного, реализация такого права собственниками помещений, которые по достижении минимального размера фонда капитального ремонта могли бы приостановить обязанность по уплате взносов, не представляется возможной до внесения изменений в этой части в Региональную программу.

По вопросу Р. о проведении капитального ремонта в более ранние сроки, чем это предусмотрено Региональной программой можно отметить следующее.

В общем порядке сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Однако, собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Согласно пункту 3 статьи 189 ЖК РФ, не менее чем за шесть месяцев  до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники помещений в свою очередь не позднее чем через три месяца с момента получения таких предложений, обязаны рассмотреть их и принять на общем собрании решение, которым определить:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Таким образом, по результатам консультации до Р. было доведено, что размер взноса в фонд капитального ремонта многоквартирного дома в полученных платежных документах рассчитан верно, в соответствии с установленным минимальным размером. Законных способов приостановления оплаты взносов в фонд капитального ремонта у Р. при текущих обстоятельствах не имеется. Капитальный ремонт интересующего ее многоквартирного дома в г. Камбарка Удмуртской Республики в ближайшее время не запланирован, однако, законодательством предусмотрена возможность проведения его в более ранние сроки, чем это предусмотрено Региональной программой при наличии денежных средств на счете.

Дополнительно разъяснено, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Так, в случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение, которым определить: размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не ниже минимального, владельца специального счета, кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует заметить, что формирование фонда капитального ремонта на специальном счете с практической точки зрения реализации прав собственников помещений по мнению большинства экспертов представляется более удачным.

 

Консультация дана в ноябре 2017 г. в рамках Республиканского конкурса «Юрист-Профессионал 2017».

Консультант - старший юрист ЮК "Бизнес-Аналитика" Соболев Алексей Владимирович, тел. 7 (912) 753-60-15, Sobolev@b-a.su

?>