НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

Как зарегистрировать право собственности на квартиру, полученную в результате строительства многоквартирного дома с привлечением денежных средств граждан на основании предварительных договоров купли-продажи недвижимости

Распечатать

Заявительница Ч.Л., как и другие 11 граждан, 30.01.2012 г. заключила с физическим лицом Ж.А.. предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому расчеты между сторонами были произведены в полном объеме, а квартира в построенном доме с ноября 2014 года предоставлена в фактическое владение и пользование Ч.Л.

Но до настоящего времени право собственности на данную квартиру в Управлении Росреестра, кадастра и картографии на указанную квартиру за Ч.Л., как и за остальными 12-ю пользователями, не зарегистрировано. Все переговоры с Ж.А. ведутся устно, в виде собраний с участием всех 12 владельцев квартир, расположенных в данном доме. На последнем из таких собраний застройщик Ж.А. сообщил, что в настоящее время оформляется техническая документация, необходимая для ввода объекта в эксплуатацию, после чего право собственности граждан – владельцев квартир будет зарегистрировано в Управлении Росреестра, кадастра и картографии. Десять дней назад Ч.Л. направила заявление в прокуратуру, ответ на него она пока не получила.

 

Вопрос.

Как обязать Ж.А. зарегистрировать право собственности на данную квартиру в Управлении Росреестра, кадастра и картографии.

 

Ответ.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ): привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

То есть, Законом 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости путем совершения иных сделок недопустимо.

Однако, в Ижевске, как и во многих других городах России сложилась практика привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на основании предварительных договоров купли-продажи недвижимости (квартир). Предоставляя более выгодные условия приобретения жилья (более низкие цены), продавцы недвижимости (объекта строительства) заставляют граждан оплачивать стоимость квартиры в момент заключения предварительного договора, когда многоквартирный дом (объект недвижимости) даже еще не построен. В данном случае, гражданке Ч.Л. при оформлении данного предварительного договора купли-продажи квартиры стоило проверить, имеется ли у застройщика Ж.А. разрешение на строительство многоквартирного дома, а также следовало проверить наличие документов, на основании которых Ж.А. принадлежал земельный участок, отведенный по строительство, убедиться, в том, что на отведенном земельном участке можно строить многоквартирный дом. В указанном договоре имеется кадастровый номер земельного участка, на основании данных публичной кадастровой карты и территориального зонирования, данный земельный участок находится в зоне Индивидуальной жилой застройки, а следовательно застройщик не имел правовых оснований для строительства многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается продавцом квартиры для того, чтобы не заключать договор участия в долевом строительстве, по которому права участника долевого строительства более защищены и обеспечены.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от предварительного договора, который никак не регистрируется. Следовательно, право граждан, заключивших предварительный договор, требовать заключения основного договора покупки недвижимости либо признания права собственности на жилое помещение подлежит доказыванию в суде.

В настоящее время у многих граждан, участников долевого строительства, имеются на руках предварительные договоры купли-продажи жилого помещения, обязательства продавца по которым (заключить основной договор купли-продажи квартиры) так и не были исполнены. Вследствие чего такие покупатели жилья, назовем их «обманутые дольщики», не имеют возможности оформить право собственности на приобретенное жилье. Многие из таких «обманутых дольщиков» продолжают жить дальше и ждать той неопределенной даты, когда продавец жилья заключит с ними основной договор.

Зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную по предварительному договору купли-продажи, можно путем обращения в суд за защитой нарушенного права. Для этого нужно подать иск о признании права собственности на жилое помещение.

По данной проблеме уже есть сложившаяся судебная практика о принятии решений в пользу Истцов - покупателей квартир в строящихся домах по предварительным договорам, так п. 13 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом.

Между Ф. и ООО "СФ-Инвестиции" одновременно были заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры в строящемся ООО "СФ-Инвестиции" доме, ее цена и срок заключения основного договора, а также договор займа на эту же сумму. Дом построен и введен в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру Ф. не мог ввиду того, что договор участия в долевом строительстве с ним не заключался.

Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Вместе с тем суд указал, что нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Учитывая признание ответчиком факта уклонения от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, мотивированное организационными сложностями, а также надлежащее исполнение своих обязательств истцом, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом, передачу квартиры истцу и его проживание в ней, суд не усмотрел оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки.) На основании решения суда покупатель квартиры может спокойно зарегистрировать право собственности на жилое помещение.

Основанием для подачи такого иска является тот факт, что истец (покупатель квартиры) фактически выполнил все условия основного договора купли-продажи квартиры. Более того, истец оплатил стоимость квартиры еще до заключения основного договора купли-продажи, что не есть необходимость по закону, а является злоупотреблением прав со стороны продавца.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, еще до момента заключения основного договора Покупатель, оплатив полную стоимость квартиры при заключении предварительного договора, уже считается исполнившим свои обязательства по основному договору купли-продажи жилого помещения.

В связи с выполнением покупателем квартиры своих обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры., заключенному между сторонами, который фактически являлся основным, так как по его условиям покупатель внес полную стоимость квартиры, и содержит все существенные условия основного договора купли-продажи квартиры, и, учитывая, что спорная квартира, была создана с соблюдением требований закона за счет средств истца и для его личных нужд, суды обоснованно удовлетворяют исковые требования, и признают за гражданами право индивидуальной собственности на такие квартиры.

В данном случае Ч.В. должна будет обратиться в суд с иском о заключении основного договора купли – продажи доли в доме, регистрации права собственности доли, соразмерно площади ее квартиры, ввиду того, что дом находится в зоне индивидуальной жилой застройки.

Предварительно Ч.В. рекомендовано запросить в Управлении Росреестра, кадастра и картографии информацию о правообладателе данного дома, зарегистрированы ли права, имеются ли обременения (например залог), а если право собственности на дом не зарегистрировано, обратиться в Управление Архитектуры районной Администрации за информацией, предпринимались ли Ж.А. попытки оформить акт ввода объекта в эксплуатацию, на какой стадии находятся документы.

 

Семёнова Ольга Александровна, частнопрактикующий юрист, город Воткинск, тел.: +7 (950) 831-75-77

Консультация была дана в ноябре 2015 г. в рамках конкурса «Юрист-Профессионал 2015»

?>